L’imposition sur les plus-values des résidences secondaires.

Cet article fait suite à celui qui concernait la Dette qui évoquait la recherche de nouvelles recettes fiscales afin de démontrer la volonté de l’état de tendre vers un budget équilibré. Ceci dans le but de ne pas voir sa note abaissée par les agences de notation et les conséquences qui en découleraient, à savoir l’augmentation des taux d’intérêts applicables aux emprunts nécessaires.

Les dernières décisions en matière fiscale ont remis en cause des acquis de la loi TEPA (Travail, l'Emploi et le Pouvoir d'Achat) qui, en ce qui concerne les petites successions rétablissait une certaine justice en actualisant des montants de succession qui étaient plafonnés depuis des années et des années sans même tenir compte de l’inflation. Pourtant en matière fiscale, l’état n’oublie pas d’actualiser annuellement les bases de calcul pour établir ses prélèvements obligatoires !

Une des dernières modifications affecte de manière importante la plus-value des cessions immobilières des résidences secondaires. Votée de manière précipitée, à moment où le marché s’est sclérosé, elle ne paraît pas faire l’unanimité car elle fait déjà l’objet de dépôt d’amendements multiples. Elle impacte, certes, une partie de la population plus qu’aisée et dont une imposition lourde ne pénalisera pas son train de vie, mais elle touchera, malheureusement et encore, une grande frange de population dite des classes moyennes.

Qu’est-ce qui peut choquer dans le schéma d’imposition ainsi décidé :

- La plus value : comment peut-on considérer que la plus value est la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente avec leur valeur en monnaie courante, surtout sur une période aussi longue que 30 ans. Il est bien évident qu’un euros en 2041 n’aura pas la même valeur qu’un euro en l’an 2011.

- Sur la durée : 30 ans. Une durée qui parait peu compatible de l’évolution des besoins dans la vie. Une résidence secondaire est un moyen d’investir au cours de la période de vie active, pour ceux qui le peuvent, et d’améliorer sa retraite le jour venu, voir même de constituer une possibilité de procéder à un échange contre un logement plus adapté, lorsque les années se font plus lourdes à porter.

Hors, sauf à bénéficier de l’existence d’un patrimoine familial, l’acquisition d’une résidence secondaire n’est guère accessible avant un âge d’environ une cinquantaine d’années, dans la plupart des cas pour une revente pendant la retraite, quand il n’y a plus adéquation entre les possibilités offertes par cette résidence et les besoins créés par l’âge.

- Sur la dégressivité de la taxation de ce qui est appelé improprement « plus-value » :

soit 2%/an de la 6^ième à la 17^ième année,
puis 4% de la 18^ième à la 24^ième année,
puis 8%/an de la 25 à la 30^ième année.

On aurait pu penser que comme la loi précédente qui appliquait un abattement de 10% /an de la 6^ème année à la 15^ième année, l’abattement conserverait une même progressivité, soit par exemple 4%/an à partir de la 6^ième année jusqu’à la 30^ème année.

- Cet abattement de 2%/an de la 6^ième année à la 17^ième année est particulièrement pénalisant puisqu’il est appliqué à la seule « pseudo » plus value, quand le taux d‘inflation monétaire du même ordre de grandeur s’applique au montant de l’investissement pour qu’il garde sa même valeur, a fortiori, quand la pierre est considéré comme une valeur refuge et un placement dont le taux moyen d’inflation est voisin de 4%, et souvent supérieur sur quelques région, sur une longue période.

En prenant un tel taux d’inflation du prix de la pierre à 4%, et avec la fiscalisation applicable prochainement sur les cessions immobilières des résidences secondaires, en cas de revente de sa résidence pour en acheter une autre mieux adaptée au besoin, malgré une plus-value réelle nulle, le solde ré-employable sera amputé. C’est ce qui apparaît sur le graphique ci-dessous.

Il est clair qu’avec cette nouvelle fiscalité, le montant de la cession d’un tel bien, notamment durant le milieu de la période de 30 ans, ne permettra plus l’acquisition d’un bien identique, dans la plupart des cas, on passera du F4 au F3, du F3 au F2, voire du F2 au studio.

Ceci sans oublier que la résidence secondaire a été acquise :

avec des revenus déjà imposés,
que son prix d’acquisition a été affecté de la TVA et des droits de mutation ou d’acquisition,
que dans la plupart des cas il a été fait appel à un crédit
et qu'enfin, dans certaines régions, sa construction et son entretien ont permis de créer de l’emploi…

On peut s’interroger !

C’est ce que font certains parlementaires qui considèrent que l’évolution de cette fiscalité est trop dure et que le résultat espéré ( 2 milliard d’euros/an) ne sera pas atteint car cette fiscalité fera naître des réticences des propriétaires pour vendre et que des effets collatéraux sont probables : dégradation du marché immobilier, donc affaissement des droits de mutations comme cela s’est produit en 2009 et 2010 pour d’autres raisons.