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Retour sur les questions relatives au PLU.
Après avoir laissé un peu de temps pour effectuer la synthèse des interrogations locales et celle de la réflexion, nous revenons sur le Plan local d’Urbanisme et plus particulièrement sur la question du zonage.
Quelques questions ont été posées accompagnées de remarques, nous les avons listées dans notre compte-rendu de la dernière réunion publique. Certaines remarques notamment celles faites par des spécialistes du marché immobilier, des jeunes ayant pour projet de s’installer et des résidents déjà installés sur la zone des Varayon nous paraissent particulièrement pertinentes.
Le travail d’élaboration du PLU est un travail de longue haleine qui demande de la réflexion, de la concertation.. Ce projet de zonage a fait l’objet d’une présentation aux personnes publiques associées qui apparemment, selon le compte-rendu en ligne , n’ont pas soulevé d’objections, à l’exception d’une remarque sur l’étendue de la zone 2 AU de Varrayon et de l’ intérêt d’une étude plus approfondie d’ intégration de l’urbanisation du pôle 1 AU de ce même quartier.
À un tel point d’avancement, les interrogations des résidents amènent à se demander si la concertation a été suffisante et suffisamment constructive, notamment au sein de cette commission PLU réduite volontairement à la participation de certains élus.
Les premières questions portaient principalement sur les conséquences d’affecter un COS très élevé sur le quartier du Varayon, sur une zone de 10 Ha, non encore équipé en assainissement et voiries, classée 1AU plutôt qu’aux zones plus proches du village. En effet, une fois ré-énoncé l’esprit général du PLU qui est de construire un axe de développement Les Suous-Varrayon, et de respecter la Loi SRU en organisant l’économie de la consommation d’espaces, la définition des COS des diverses zones ne nous a pas paru être suffisamment argumentée pour susciter un consensus local motivé par l’intérêt général et les questions et commentaires exposés lors de cette réunion publique n’ont pas reçu de réponses convaincantes.
Ce que l’on retient, une fois que les divers types de zones : U, N, A ont été récapitulées, c’est qu’en ce qui concerne les zones urbanisées, elles ont cinq niveaux :
- Ui, zone particulière non instruite dans l’attente du PPRI ( Plan de Prévention des Risques d’inondations),
- puis les zones Ua, Ub, Uc, Ud, dont les COS sont décroissants, et dont seule la dernière échappe à l’exigence de l’assainissement collectif. Par ailleurs, compte tenu de l’application de la loi SRU, la décroissance du COS de ces zones devrait être logiquement fonction de l’éloignement de la zone centre.
La recherche d’un nouvel axe de développement de la commune est tout à fait compréhensible. On conçoit bien que :
- la jonction avec la ville de Draguignan, quasi métropole locale soit incontournable et que pour ce faire un hameau dense du type « Trans-en-Provence II » s’établisse au Varayon à proximité immédiate de cette commune,
- de même qu’un développement vers les Arcs soit envisagé dès que les problèmes de circulation seront résolus.
Ces orientations répondent à la Loi SRU, non seulement au niveau de la commune elle-même, mais aussi au niveau communautaire, puisqu’elle organise une continuité d’agglomération urbaine.
Dans ces conditions, l’identification de zones à urbaniser AU, puis la définition de critères priorité/ faisabilité entraine des niveaux tels que 1AU, 2 AU, 3AU, 4AU, est parfaitement logique.
Ce qui l’est moins, c’est que ces zones se voient d’emblée, pour les deux premières tout au moins, affectée d’un COS prédéterminé.
La zone 1AU bien que très éloignée du centre, se voit affecté du COS de 0.4 alors qu’il n’existe dans aucune des autres zones U déjà identifiées. La proximité de telles zones sur la commune de Draguignan justifierait –elle un tel COS ? A voir l’environnement immédiat, tel qu’il est, certainement pas !
De plus, nous avons compris que le cette zone serait raccordée au réseau de Draguignan car ceci serait plus simple. Cette hypothèse est-elle bien vérifiée ? Car, il semble que le réseau géré par la commune de Draguignan ne desserve pas cette zone. Alors comment Draguignan pourrait-il autoriser le raccordement à un réseau d’assainissement qui n’existe pas encore (lors d’une réunion récente de quartier, la mairie de cette ville aurait annoncé que les habitants n’auront jamais l’assainissement collectif car trop compliqué à réaliser).
Enfin, toujours concernant cette zone 1 AU, nous avons noté qu’une parcelle était répérée comme « réservée » (21 ) par la municipalité, alors qu’ elle n’en est pas propriétaire, où elle envisagerait l’édification de petits immeubles avec commerces.
Une telle possibilité de constructibilté de cette zone 1 AU est de nature à augmenter considérablement les prix des terrains concernés, puisque ceux-ci, toutes conditions égales par ailleurs, ne sont pas proportionnels à leur surface, mais à celle de la surface hors d’œuvre nette (SHON) qu’ils autorisent.
Par ailleurs, une autre aspect est à prendre en compte qui est susceptible d’augmenter le prix de revient des terrains, c’est la « redevance pour sous-occupation des sols » qui est susceptible d’être décidée par la commune le jour venu, en sus naturellement de la taxe d’aménagement qui vient d’être décidée localement . Nous reviendrons sur ces sujets.
L’utilisation du terme « à urbaniser » ne devrait-il pas signifier que ces zones sont destinées à intégrer un niveau de zone U déjà existant, soit pour celles précitées, un classement Ub ou Uc avec leur COS respectif de 0.3 ou 0.15. Encore que, l’éloignement par rapport au Village Centre devrait tendre à classer cette zone plutôt en Uc.
La zone 2 AU, toujours dans la même région, se verrait d’emblée affecté d’un COS de 0.10, donc serait déjà destinée à s’aligner sur la zone Ud. Faut-il en déduire que celle-ci ne sera pas soumise à l’exigence de l’assainissement collectif ?
Cette affectation d’emblée à ce niveau uniforme de densité et de règlement d’une telle zone de plus 100 ha, ne pourrait-elle pas être reportée ? C’est d’ailleurs une des remarques faite par un une des personnes publiques associées.
Une telle superficie ne devrait –elle pas plutôt être découpée en zones plus petites, qui ne se verraient pas affectées, a priori, d’un COS prédéterminé et d’un règlement associé ?
Ainsi la destination de chacune de ces « sous-zones » pourrait se préciser progressivement en fonction de la capacité de la commune à financer ou à faire financer par des lotisseurs professionnels, par exemple, les travaux nécessaires à l’installation des réseaux et à la création des voiries. Il faut bien évidemment se souvenir, par ailleurs, que la voirie sur le territoire communal existant est souvent sous-dimensionnée et en mauvais état, y compris dans les zones déjà urbanisées, et que leur mise en état indispensable sera aussi consommateur de crédits.
Un autre critère n’est-il pas important à considérer : celui de la rentabilisation d’un investissement majeur de la commune ?
Il n’a pas été développé, en tout cas lors des séances publiques, pour justifier les choix de zonage. !
Pourtant la commune a contribué de manière importante au financement de la station d’assainissement qui, sauf erreur, a une capacité de traitement de 70 000 équivalent habitants. En fonction de cette contribution, ceci représente 10.500 équivalents habitants raccordés pour Trans. Aujourd’hui, alors que la population actuelle est de l’ordre de 5500, et que, sans doute, moins de la moitié est raccordée, la population envisagée à 20 ans étant de 8000 personnes, cette station serait donc définitivement surdimensionnée, surtout si la politique de raccordement n’est pas suffisamment incitatrice.
Si l’on souhaite à la fois justifier l’investissement de cette station et le rentabiliser, ne serait-il pas logique d’avoir pour objectif le raccordement d’un maximum d’habitations ?
Ceci amènerait donc à augmenter la densité des zones techniquement raccordables.
Hors, il semble certaines parties de la zone Ud, par exemple celle des Darrots, du Puy, une partie du Peybert, ainsi que d’autres poches, soient raccordables, notamment lorsqu’elles surplomblent la station d’assainissement et que les réseaux bénéficient d’un écoulement gravitaire. Ces zones, aujourd’hui exclues ne pourraient-elles donc pas être plutôt considérées comme zone à urbaniser 1 AU ou 2 AU, en devenir de classement Ub ou Uc, plutôt qu’être classées Ud, ce qui les laissera en l’état ?
De ce point de vue, comme l’ont souligné quelques intervenants lors de la réunion publique, les COS des zones Ub et Uc proches du village, ne sont-elles pas sous-dimensionnées ?
Notamment, une partie au moins de cette zone UC, la plus proche du village ne devrait-elle pas être basculée sur la zone Ub ? Ceci afin de permettre, même si ces zones sont déjà loties et construites, de densifier l’urbanisation là où c’est possible ; ce qui autorisera, sur la période de 20 ans, le détachement de parcelles des terrains existants et l’agrandissement des villas individuelles ou la reconstruction de vieilles bâtisses à l’occasion de mutations et des successions. Une telle mesure nous paraîtrait tout à fait conforme à l’esprit de la loi SRU.